TL;DR
추가 공사비 분쟁은 대부분 착공 후 계약 시점에 없던 상황이 생겼을 때, 그 비용을 누가 어떤 기준으로 지급할지 계약서에 정해두지 않아서 발생합니다. 도급계약 체결 단계에서 단가 적용 기준, 설계변경 승인 절차, 구두 지시 불인정 조항, 정산 프로세스를 특약으로 명시해두면 착공 이후 갈등의 소지를 줄일 수 있습니다.
핵심 개념
사무실 인테리어 공사에서 추가 공사비 분쟁이 발생하는 지점은 크게 세 가지입니다.
첫째, 착공 후 자재 단가가 변동되었을 때 계약 당시 단가를 기준으로 정산할지, 변동 시점 단가를 반영할지 계약서에 명시되어 있지 않은 경우입니다.
둘째, 현장 확인 과정에서 설계 변경이 필요해졌을 때 누가 언제 승인하고 그 비용과 공기 영향을 어떤 절차로 확정할지 정해두지 않은 경우입니다.
셋째, 현장 관리자나 실무 담당자의 구두 지시로 추가 작업이 진행된 뒤, 서면 승인이 없었다는 이유로 시공사와 발주처 간 비용 인정 여부를 두고 다투는 경우입니다.
이런 상황을 예방하려면 계약서 본문 또는 특약 조항에 다음 요소를 구체적으로 넣어야 합니다.
- 단가 적용 기준: 계약 체결 시점 단가를 원칙으로 하되, 자재 단가 변동에 따른 조정 조건과 그 근거 자료를 명시
- 설계변경 승인 절차: 변경 요청서 양식, 승인권자, 승인 시점, 금액·일정 영향 확인 절차
- 구두 지시 불인정 조항: 서면 승인 없는 지시에 따른 공사는 원칙적으로 정산 대상에서 제외한다는 조항
- 정산 프로세스: 기성 검사, 준공 정산, 이의 제기 기한과 절차
국토교통부가 배포하는 민간건설공사 표준도급계약서에는 설계변경과 관련한 일반조건이 포함되어 있으므로, 특약 작성 전 최신본을 확인하고 자사 계약 조건에 맞게 반영하는 절차가 필요합니다. 다만 표준계약서의 조항 내용과 번호는 개정에 따라 달라질 수 있으므로, 계약 체결 시점의 공식 문서를 직접 확인해야 합니다.
단계별 실행 가이드
1단계: 계약 전 견적서와 도면 범위 확정 계약 체결 전에 견적서에 포함된 공사 범위와 제외 항목을 도면과 대조해 확인합니다. 범위가 불명확한 항목은 계약서 별첨으로 정리해 이후 추가 공사 여부를 판단하는 기준으로 삼습니다.
2단계: 단가 적용 기준 특약 작성 자재 단가 변동, 인건비 변동이 발생했을 때 어떤 근거 자료로 조정할지, 조정 상한이나 승인 절차가 있는지 계약서에 명시합니다. 변동 근거는 제조사 견적서, 시장 단가 자료 등 확인 가능한 문서로 한정하는 것이 바람직합니다.
3단계: 설계변경 승인 절차 문서화 변경 요청서 양식을 계약서 별첨으로 첨부하고, 승인권자와 승인 시점, 금액·공기 영향 확인 절차를 명시합니다. 변경 요청서에는 현장조건 증빙 자료 첨부를 의무화하는 것이 좋습니다.
4단계: 구두 지시 불인정 조항 삽입 현장에서 구두로 지시된 추가 작업은 사후 서면 승인이 없으면 정산 대상에서 제외한다는 조항을 넣습니다. 다만 긴급 안전 조치 등 불가피한 경우의 예외 처리 절차도 함께 정해두는 것이 실무적으로 필요합니다.
5단계: 정산 프로세스와 이의 제기 절차 명시 기성 검사 주기, 준공 정산 시점, 정산 내역에 이의가 있을 경우 제기 기한과 절차를 계약서에 명시합니다. 필요하다면 대한상사중재원 등 분쟁 조정 기관을 통한 해결 절차도 계약서에 언급해둘 수 있습니다.
비교/체크리스트
아래 표는 계약서 특약 작성 시 확인해야 할 항목을 정리한 것으로, 실제 계약 조건은 회사별 상황과 계약 체결 시점의 법령·표준계약서 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
| 항목 | 확인 질문 | 계약서 반영 방식 |
|---|---|---|
| 단가 적용 기준 | 자재·인건비 변동 시 조정 근거와 상한이 있는가 | 조정 근거 자료 종류와 승인 절차 명시 |
| 설계변경 절차 | 변경 요청서 양식과 승인권자가 정해져 있는가 | 별첨 양식 첨부, 승인 시점 명시 |
| 구두 지시 처리 | 서면 승인 없는 지시의 정산 여부가 정해져 있는가 | 불인정 원칙과 예외 조건 명시 |
| 공기 연장 | 설계변경에 따른 공기 영향 확인 절차가 있는가 | 공기 영향 산정 방식과 협의 절차 명시 |
| 정산 절차 | 기성·준공 정산 시점과 이의 제기 기한이 있는가 | 정산 주기와 이의 제기 절차 명시 |
| 분쟁 해결 | 협의가 안 될 경우 조정·중재 절차가 있는가 | 관련 기관 활용 조항 명시 여부 확인 |
계약서 검토 시에는 총무·구매 담당자뿐 아니라 법무 담당자가 함께 조항 문구를 확인하고, 필요하면 국토교통부 표준도급계약서 최신본과 대조하는 절차를 거치는 것이 바람직합니다.
실무 사례 또는 예시
다음은 이해를 돕기 위한 가상 예시이며 실제 프로젝트 사례가 아닙니다.
한 기업 총무팀이 사무실 인테리어 도급계약을 체결하면서, 착공 후 현장 확인 과정에서 기존 배관 상태 문제로 설계변경이 필요해졌다고 가정합니다. 계약서에 설계변경 요청서 양식과 승인권자가 명시되어 있었기 때문에, 시공사는 변경 요청서를 작성해 현장조건 증빙 사진과 함께 총무팀에 제출했고, 총무팀은 사전에 정한 승인권자(예: 총무팀장)의 서명을 거쳐 변경을 승인했습니다.
반대로 계약서에 구두 지시 불인정 조항이 없었다면, 현장 소장의 구두 요청으로 진행된 추가 작업에 대해 시공사가 준공 시점에 별도 비용을 청구했을 때 총무팀이 이를 인정할지 여부를 두고 다툼이 생길 수 있었을 것입니다. 이런 상황을 막기 위해 계약서에 서면 승인 절차를 명시해두는 것이 실무적으로 유효한 방어 장치가 됩니다.
마무리
추가 공사비 분쟁은 계약 체결 이후에 대응하기보다 계약 체결 시점에 예방하는 것이 효과적입니다. 단가 적용 기준, 설계변경 승인 절차, 구두 지시 불인정 조항, 정산 프로세스를 특약으로 구체화해두면 착공 후 발생하는 변동 상황에 대해 발주처와 시공사 양쪽이 같은 기준으로 판단할 수 있습니다. 계약서 작성 전에는 국토교통부 민간건설공사 표준도급계약서 최신본과 일반조건을 확인하고, 필요한 경우 법무 담당자와 함께 특약 문구를 검토하는 절차를 거치는 것이 바람직합니다.