TL;DR
과거 사무실 공사금액을 새 사업의 초기 예산에 참고하려면 먼저 무엇이 같고 다른지 구분해야 한다. 면적만 비례해 환산하기 전에 공사 범위, 기존 상태, 지급에 포함된 항목과 작업조건을 대조한다. 차이를 설명할 자료가 없으면 억지로 보정값을 만들기보다 참고 가능 범위와 확인할 조건을 표시하는 편이 좋다.
비슷한 사무실이라는 인상에서 벗어나기
과거 사업의 사진과 평수만 보면 유사해 보이지만 실제 지급범위가 다를 수 있다. 한 사업은 가구를 별도 구매했고 다른 사업은 공사비에 포함했을 수 있으며, 임대인 제공 설비의 상태도 다를 수 있다. 비교를 시작할 때에는 최종 정산내역, 확정 도면, 별도 발주 목록을 함께 요청한다. 초기 제안서의 금액을 최종 실적과 같은 유형의 자료로 취급하지 않는다.
영국 IPA 지침은 비용추정을 뒷받침하는 범위와 가정의 맥락을 명확히 하는 원칙을 설명한다. IPA 공식 비용추정 지침을 방법론으로 참고할 수 있다. 해외 지침의 분류나 산식을 국내 사무실에 그대로 적용하기보다 현재 현장의 계약범위와 조사자료에 맞춰 비교 전제를 확인해야 한다.
과거 자료마다 포함 공종, 별도 항목, 실제 작업기간, 건물 제한, 자료의 작성시점을 같은 양식으로 정리한다. 빈칸은 동일하다는 뜻이 아니라 미확인이라는 상태로 둔다. 비교할 정보가 부족한 사례를 많이 모았다고 신뢰도가 자동으로 높아지는 것은 아니다. 필요한 내역이 확인되는 사례와 외관만 비슷한 사례를 나눠 두는 편이 유용하다.
전체 합계를 나누기 전에 범위 맞추기
면적당 금액은 합계를 요약하는 값이므로 무엇이 들어 있는지 먼저 알아야 한다. 같은 면적 기준을 사용했는지 확인하고, 공통으로 비교할 수 있는 공종을 추린다. 과거 사업에서 현재와 관계없는 비용을 빼려면 그 비용의 원자료가 있어야 한다. 사진을 보고 특정 항목의 금액을 추정해 공제하는 방식은 실제 정산범위를 왜곡할 수 있다.
가상 예시로 과거 공사에는 기존 냉난방 설비의 큰 보수가 포함됐지만 새 사무실은 상태 확인을 아직 하지 않은 경우를 들 수 있다. 보수비를 전부 빼고 새 예산을 제시하는 것은 현재에도 보수가 없다고 가정하는 셈이다. 우선 과거 보수비를 별도 표시하고 새 현장의 조사 결과에 따라 적용 여부를 정한다. 미확인 상태에서는 보정 완료가 아니라 현장 확인이 필요한 참고값으로 남긴다.
| 차이의 종류 | 보정 전에 필요한 자료 | 자료가 없을 때 표시 |
|---|---|---|
| 공사범위 차이 | 공종별 최종내역 | 공통범위 분리 불가 |
| 기존 상태 차이 | 현장조사 결과 | 현재 상태 미확인 |
| 거래조건 차이 | 별도 발주와 운반조건 | 합계 직접비교 보류 |
공통범위를 찾았더라도 규모가 달라질 때 비용이 모두 같은 비율로 움직인다고 가정하지 않는다. 현장 착수와 관리처럼 묶음으로 발생한 비용이 있는지, 물량에 따라 달라지는 비용인지 확인한다. 각 행의 산정방식이 없으면 비례환산 결과를 확정 예산이 아닌 단순 비교용 계산으로 표시한다. 추가 업체 회신이나 조사 없이 정밀한 보정률을 붙이지 않는다.
사례를 채택하거나 제외한 이유를 남기기
최종 보고서에는 참고한 과거 사례의 목록뿐 아니라 채택한 공종과 제외한 공종을 함께 적는 편이 좋다. 어떤 자료가 없어서 제외했는지 남기면 다른 검토자가 누락으로 오해하지 않는다. 과거 금액이 낮다는 이유만으로 그 사례만 고르면 현재 사업의 제약이 사라진 것처럼 보일 수 있다. 비교할 자료의 조건을 먼저 정하고 사례를 고르는 순서를 지킨다.
과거 자료를 현재 가격으로 바꾸는 검토와 범위의 차이를 맞추는 검토는 분리한다. 범위가 다른 금액에 가격 지표를 적용해도 같은 공사를 비교하는 자료가 되지는 않는다. 두 단계를 별도 칸에 두고 무엇이 확인됐는지 표시한다. 가격 지표의 선정과 적용 여부는 비용 담당자와 확인하고 임의의 상승률을 시장 단가처럼 발표하지 않는다.
현재 업체의 실제 견적이 들어오면 과거 보정값과 차이가 나는 이유를 살펴본다. 단순히 업체가 비싸거나 과거 자료가 틀렸다고 결론내리기보다 빠진 범위, 새 현장 조건, 거래조건을 다시 대조한다. 차이가 설명되지 않는 행은 질문 목록으로 돌려보낸다. 이후 실적을 남길 때에도 같은 전제 자료를 함께 보존하면 다음 사업이 동일한 비교 오류를 반복하는 일을 줄일 수 있다.
마무리
유사사업 보정은 과거 합계에 숫자를 곱하는 작업보다 비교 가능한 범위를 찾는 일에 가깝다. 최종 내역과 현장조건으로 공통분을 구분하고 설명하지 못한 차이는 미확인 상태로 남긴다. 참고값을 현재 업체의 확정 견적과 구별해야 초기 예산의 활용 범위가 분명해진다.